Tavo Tiits: Baltikumi ehitusvaidluste ülevaade: mis põhjustab erimeelsusi?

Artikkel ilmus 24. jaanuar 2025 Äripäeva Ehitusuudised portaalis

Ehitussektori vaidluste arv oli möödunud aastal tõusutrendis nii Eestis kui Lätis, samas kui Leedus püsis sektori vaidluste osakaal suhteliselt muutumatuna, selgub advokaadibüroo COBALT Baltiriikide vaidluste turuülevaatest. 

Üks valdkonna ülevaate koostajatest vandeadvokaat Tavo Tiits toob välja, et kuigi Balti riikides on ehitus- ja kinnisvaraarenduse sektor viimastel aastatel tugevalt pihta saanud, siis tuleviku suhtes on arendajad ja ehitajad siiski mõõdukalt optimistlikud. Teisalt on vaidluste puhul näha, kuidas need muutuvad ajas üha keerukamaks ja spetsiifilisemaks. 

Ülevaatest selgub, et 2024. aastal pälvisid Eestis enim avalikkuse tähelepanu kinnisvaraarendustega seotud vaidlused. Vaidlused puudutasid peamiselt arendajate, ehituse peatöövõtjate ja alltöövõtjate omavahelisi suhteid ja erimeelsusi lepingute täitmisel. Arvestataval hulgal esines vaidlusi ka uusarendustesse kodu soetanud elanike ja arendajate vahel. Valdavalt on eelviidatud vaidluste puhul erimeelsuste allikaks osapoolte erinev arusaam lepingutingimustest, õigusaktidest ja ehitustööde nõuetekohasest kvaliteedist.  

Eraldi ehitusvaidluste segment on seotud suurte taristuprojektide (Rail Baltic) elluviimisega, kus konflikte on tekitanud tööde kvaliteet ja tööde teostamine piiratud eelarve raames, lisatööde tegemine ning hangete läbiviimisega seonduv. Lisaks on tõusutrendis planeeringutega seotud vaidlused, milles vaieldakse selle üle, kas planeeringu koostamisel on piisavalt arvesse võetud planeeringu võimalikke negatiivseid mõjusid ümbritsevale looduskeskkonnale. Mõjude arvestamata jätmise tõttu on kohtud möödunud aastal tühistanud detailplaneeringute kehtestamise otsused näiteks Tartus ja Viimsi vallas. Siit joonistub välja, et planeeringute koostamisel tuleb keskkonnaalaseid kaalutlusi ja planeeringulahenduse võimalikke negatiivseid mõjusid ümbritsevale keskkonnale adekvaatselt hinnata ja arvesse võtta.  

Lätis on ehitusvaidluste arvu suurenemine põhiselt seotud suurte strateegiliste projektide nagu Rail Baltic elluviimisega. Konflikte võimendavad ka arendajate ja ehitajate finantsprobleemid, mis on viimastel aastatel üha aktuaalsemaks muutunud. Sarnaselt Eestiga on ka Läti ehitussektori vaidluste osapoolteks sageli arendajad ja ehitajad ning vaieldakse ehituslepingute nõuetekohase täitmise üle. Samuti on Lätis laiemat kõlapinda leidnud nn nõudegarantii (first demand guarantee) väljamaksmise vaidlused, mille puhul tekib garantii andjal garantiisumma väljamaksmise kohustus juba vormikohase garantiinõude saamise korral. Nõudegarantii väljamaksmise vaidlused olid möödunud aastal aktuaalsed ka Eesti ehitussektoris. 

Leedus pakkusid eelmisel aastal kõneainet mitmed planeeringuvaidlused, mille juurpõhjused asuvad õigusaktide erinevas tõlgendamises kohalike omavalitsuste poolt. Sarnaselt Eestile on ka Leedus olnud päevakajalised ehitustegevuse keskkonnamõjude küsimused ning sellega seonduva tasakaalu leidmine. Sarnasusi teiste Balti riikidega leidub veelgi. Leedu erasektoris domineerisid möödunud aastal samuti ehituslepingute täitmisega seotud vaidlused. Üldise suundumisena saab Leedus välja tuua, et paljud vaidlused lõpevad siiski osapoolte vahelise kompromissiga.  

Kokkuvõtvalt on ehitussektori vaidluste põhjused ja suundumused kõigis kolmes Balti riigis suhteliselt sarnased. Põhiliselt tekivad vaidlused lepingute nõuetekohase täitmise üle, mis on omakorda seotud lepingutingimuste ja õigusaktide erineva tõlgendamisega. Aina enam tuleb vaidluste ennetamiseks tähelepanu pöörata keskkonnakaitse ja keskkonnamõjude aspektidele. Kuigi vaidluste arv on aja jooksul suurenenud, ei tähenda see siiski seda, et kõik sellised vaidlused jõuavad kohtusse. Arvestades, et ehitusvaidlused on reeglina nüansirikkad ja tehnilised, pole midagi tavapäratut, et tekkinud vaidlus lahendatakse lõpuks kompromisskokkuleppega.