Hindade indekseerimine ehituslepingutes

Artikkel ilmus 24. aprill 2025 Ehitusuudised portaalis

Ehitussektoris on hinnakõikumised igapäevane reaalsus — olgu põhjuseks siis terase, betooni või tööjõukulude tõus, pandeemia või sõda. Pikaajaliste projektide puhul võivad ootamatud hinnamuutused seada ohtu nii töövõtja kui ka tellija huvid. Juba mõnda aega on räägitud vajadusest vahetada levinumad, fikseeritud hinnaga ehituslepingud, paindlikumate lepingute vastu, mis oleksid kas avatud eelarvega või alluksid hindade indekseerimisele.  

Mis see on? 

Lihtsustatult tähendab hindade indekseerimine lepingusumma kohandamist kokkulepitud hinnaindeksi alusel. Lihtsustatult tähendab hindade indekseerimine lepingusumma kohandamist kokkulepitud hinnaindeksi alusel. Praktikas on Eestis enim kasutusel Statistikaameti poolt avaldatud ehitushinnaindeks, samuti on kasutusel kokkulepped konkreetsete materjalide hinnaindeksite (nt puit, teras) või tööjõukulude indeksi kasutamiseks. Mõnedes lepingutes võib näha ka indeksite kombineerimist – näiteks 40 % hinnast indekseeritakse vastavalt tööjõukulude indeksile ning 60% ehitusmaterjali hinnaindeksiga. Vähem levinud on lepingu hinna indekseerimine tarbijahinnaindeksiga. 

Õiguslik raamistik 

 Võlaõigusseaduses sätestatud lepinguvabaduse põhimõte lubab eraisikute vahelises suhetes praktiliselt mistahes kokkuleppeid, kui neid ei saa pidada ühte poolt ebamõistlikult kahjustavaks. Indekseerimine on tavapärane kommertskokkulepe ning – eeldusel, et pooled selles kokkuleppele jõuavad – igati lubatud.   

 Ka riigihangete puhul on rahandusministeerium korduvalt rõhutanud, et soovitab riigihangetes – eriti raamlepingute puhul – indekseerimise võimaluse ette näha. Riigihangete raames sõlmitud lepingute puhul on aga oluliseks erisuseks see, et indekseerimise võimalus tuleb ette näha juba hanke väljakuulutamisel. Hilisemate lepingumuudatuste osas on riigihangete seadus üpris paindumatu ning seetõttu ei tasu jääda lootma, et lepingut on hinna osas võimalik hiljem korrigeerida. 

Tegelik elu 

 Riigihangete registrist avaldatud viimase 12 kuu ehitushangete hulgast leiab kiirel otsingul ainult mõne üksiku lepinguprojekti, kus indekseerimist kasutatakse. Ka isiklikus praktikas võib indekseerimisega seonduvaid lepingud üles lugeda ühe käe sõrmedel.  

 Miks siis ikkagi sellist tüüpi hinnakokkulepetest hoidutakse? Üheks põhjuseks võib olla kogemuse puudumine – võrreldes ülejäänud Euroopaga, on eesti tellijad ja ehitajad harjunud, et sisenevad lepingusse kindla teadmisega, palju projekt maksma läheb. Samal ajal on laialt levinud, et eelarve ületatakse, mis võib omakorda sillutab teed vaidlustele selle üle, kas teatud tööd on käsitletavad lisatöödena, millised täpselt olid tellija juhised, ja kuidas kulude suurenemine jaguneb. 

 Indekseeritud hindadega leping võib tegelikkuses olla kasulik mõlemale poolele – see vähendab oluliselt riski, et töövõtja peab kandma ootamatut hinnatõusu koormat või et tellija satub surve alla tööde kvaliteedi ja mahu vähendamise osas. Läbimõeldud indekseerimine loob tasakaalustatuma ja õiglasema raamistiku, kus lepingu kestel toimuvate turumuutustega on mõlemad pooled paremini kaitstud. 

Praktilisi näpunäiteid 

 Lepingu tüübi valikul tasub lähtuda projekti iseloomust ja kestusest. Kui tegemist on lühiajalise ja väikese mahuga tööga, kus hinnamuutuste risk on minimaalne, võib sobivaim lahendus olla fikseeritud hinnaga leping. Pikemaajaliste või suuremahuliste projektide puhul, kus materjali- ja tööjõukulude kõikumine võib mõjutada projekti tasuvust, tasub kaaluda indekseeritud hindadega lepingut. Avatud eelarve sobib eelkõige siis, kui tööde maht ja täpsed tingimused ei ole lepingu sõlmimise hetkel veel täielikult teada või kui tellija soovib suuremat paindlikkust. 

 Indekseerimise sõnastamisel on oluline järgida kolme põhimõtet: 

• Selgus: kirjelda täpselt, millist indeksit kasutatakse (näiteks Statistikaameti ehitushinnaindeks) ja kuidas indekseerimine arvutatakse (nt valemiga või protsendina). 

• Ülempiir: sätesta hinnakorrektsiooni maksimaalne ulatus, näiteks “hindade korrigeerimine on lubatud kuni 10% ulatuses aastas”, et kaitsta lepingupooli äärmuslike turukõikumiste eest. 

• Varuplaan: lepingus peaks olema kokku lepitud, mida tehakse juhul, kui kokkulepitud indeks muutub kättesaamatuks või muutub oluliselt ebausaldusväärseks. Tüüpiline lahendus on viide asendusindeksile või pooltevaheline kokkulepe uue indeksi määramiseks. 

Hoolikalt läbimõeldud ja tasakaalustatud indekseerimismehhanism aitab vältida tulevasi vaidlusi ning loob mõlema poole jaoks õiglasema ja läbipaistvama koostöö raamistiku.