Koroonaviiruse mõju üürisuhetele

Koroonaviiruse leviku tõkestamiseks antud erinevad soovitused liikumise piiramiseks ja sotsiaalsete kontaktide minimeerimiseks ning täiendavalt kehtestatud kohustuslikud liikumispiirangud mõjutavad oluliselt kaubandus- ja teenindussektori üürnike tegevust. Paljud ettevõtted (sh kinod, ööklubid, etendusasutused, konverentsikorraldajad, spordisaalid, spaad, veekeskused aga ka kaubanduskeskused) on kohustatud eriolukorra meetmete tõttu oma uksed sulgema. Lisaks otseselt keelatud tegevustele on paljud ettevõtjad (nt hotellid, restoranid, erinevad poed) sunnitud olude sunnil kaaluma uste sulgemist vabatahtlikult, kuna lihtsalt külastajaid ei käi. Mõned on seda juba teinud, teistel seisavad rasked otsused alles ees.

Olukorras, kus üürnik oma äri ajada ei saa, tekib nii üürileandjal kui üürnikul küsimus, kas üürnik peab jätkama üüri ja kõrvalkulude maksmist. Esmalt tuleks üle kontrollida, kas ja kuidas on selliseid olukordi reguleeritud üürilepingus. Kui üürilepingust vastust ei leia, tuleb pöörduda seaduse regulatsiooni poole. Üürniku esmane loomulik reaktsioon sellises situatsioonis on tuginemine vääramatu jõu esinemisele ja keelduda selle alusel üüri maksmisest. Iseenesest võiksid koroonaviirusega kaasnevad piirangud ja muud mõjud teatud lepinguliste suhete kontekstis tähendada vääramatu jõu esinemist, ent üürnikku üüri maksmisest see ilmselt siiski ei vabastaks. Nimelt on kohtupraktikas ja õigusalases kirjanduses asutud seisukohale, et rahalise kohustuse puhul ei tule vääramatule jõule tuginemine reeglina kõne alla. See võiks tulla kõne alla siis, kui makset ei ole reaalselt võimalik sooritada (nt välismaksete piirangu tõttu või maksesüsteemi mittetoimimise tõttu), aga praegu sellist olukorda pole. Seega ei saa eelduslikult üürnikud praeguses situatsioonis üüri maksmisest vääramatu jõu tõttu keelduda.

Samas võib üürnikel olla võimalik tugineda muudele lahendustele, et pääseda üüri maksmisest või saada üürialandust. Võlaõigusseaduses on muu hulgas sätted (§ 278 ja § 296 lg 1), mille kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada asja kasutamise takistuse tõttu. Seadus ei täpsusta, kas selline takistus peab olema kuidagi üürileandja mõjusfääris või piisab, kui üürnik takistuse eest ei vastuta. Õigusalases kirjanduses on määratletud sellist takistust kui asjast väljaspool olevat negatiivset asjaolu, nt kohaliku võimu poolt juurdepääsutee sulgemist remondi tõttu. Kas koroonaviiruse tõttu kehtestatud viibimiskeeld võiks ka olla sellise takistusena käsitatav, on täna ebaselge (vabatahtlikult suletavate üüripindade puhul poleks see säte niikuinii kohaldatav). Vaadates seaduse regulatsiooni tervikuna, võiks pigem arvata, et nii pole mõeldud, sest vastav takistus peaks mingilgi määral jääma üürileandja mõjusfääri. Ent samas ei saa ka välistada kohtute poolt sellise tõlgenduse toetamist, et antud sättega on jäetud asja kasutamise võimatuse risk selle omaniku kanda, vaatamata sellele, kas tal vastava asjaolu üle mingit mõju on või ei ole.

Kui eeltoodud sätteid rakendada ei saa, siis võib üürnikul siiski tekkida õigus nõuda võlaõigusseaduse § 97 alusel lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise tõttu üürilepingu muutmist, et taastada poolte kohustuste esialgne vahekord. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-179-15 märkinud, et eelduslikult sõlmivad pooled lepingu ootuses, et majanduskeskkond püsib stabiilsena ning seetõttu on pooltel võimalik üürilepingut täita. Kui igakuine kokku lepitud üür osutub majanduskriisi tingimustes  turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks, võib olla tegemist kohustuste vahekorra olulise muutumisega, mis õigustab lepingu tingimuste korrigeerimist. Hetkel ei ole küll veel tegemist majanduskriisi situatsiooniga, ent kui üürniku äris koroonaviiruse tõttu enam külastajaid ei käi ja seetõttu on vastava üüripinna üüri turuhind oluliselt vähenenud, siis võib olla üürnikul õigus nõuda üüri alandamist. Samas tuleb märkida, et VÕS § 97 kohaldamisele on seatud mitmeid lisatingimusi ning samuti pole senise praktika põhjal selge, kas see on rakendatav ka lühiajaliste häirete puhul. Seega ei saa see praktikas lihtne lahendus olema, ent äärmise häda korral võib anda üürnikule teatud õlekõrre.

Kui siiski ka VÕS § 97 ei peaks üürnikule üüri alandamiseks õigust andma, siis jääb talle veel võimalus kaaluda, kas ehk ei esine mõjuvat põhjust üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 tähenduses. Kui negatiivne mõju üürniku tegevusele on oluline ja pikaajaline, siis ilmselt saaks üürnik senise kohtupraktika valguses lepingu lõpetada, sest Riigikohus on lubanud lepingu lõpetamist isegi olukorras, kus mõjuv põhjus on tingitud üürnikust endast (viimasel juhul on küll üürnik kohustatud hüvitama üürileandjale lepingu ennetähtaegse lõpetamisega tingitud kahju). Samas ei ole lõpetamisõiguse osas üheselt selge, millised negatiivsed mõjud peab üürnik ära kannatama ning millisest hetkest saaks ta lepingust vabaneda.

Kuna seaduse regulatsioon ega kohtupraktika väga selgeid juhiseid tekkinud olukorraga tegelemiseks ei anna, siis tuleks üürilepingu pooltel esimese eelistusena omavahel konstruktiivselt kokku leppida, kuidas riske jaotada ja keeruline periood üle elada. Kui kokkuleppele ei jõuta, võib pooli oodata ees pikk ja keerukas vaidlus, mis ilmselt ei tule kummalegi kasuks.