Artikkel ilmus 28. jaanuar 2026 Äripäeva Ehitusuudistes
Ehitusvaidlustes puhul on viimasel aastal enim tähelepanu pälvinud taristuehituse ja elukondliku kinnisvaraga seotud vaidlused, kirjutab advokaadibüroo COBALT valdkonna nõunik Tavo Tiits, kes tõi esile ka 5 märgilisemat vaidlust ehitusvaldkonnas 2025. Aastal.
Ehitusvaidlustes puhul on viimasel aastal enim tähelepanu pälvinud taristuehituse ja elukondliku kinnisvaraga seotud vaidlused. Kui taristuehituse vaidlused on seotud suuremahuliste taristuprojektide (eelkõige Rail Baltica) elluviimisega ja lepingute täitmisega, siis elukondliku kinnisvara vaidlused seonduvad peamiselt ehitustööde kvaliteediga ning eelarvest ja tähtaegadest kinnipidamisega.
Jätkuvalt on aktuaalsed ka kinnisvara varjatud puuduste vaidlused, mille puhul torkab silma, et ostjad on varasemast enam hakanud varjatud puuduste kontseptsiooni ära kasutama müüja vastu põhjendamatute kahjunõuete esitamiseks.
Uue trendina on esile kerkinud kahjustatud isikute poolt nõuete esitamine otse ehitusettevõtja vastu olukorras, kus need isikud ise ei ole ehitajaga lepingulises suhtes. Seega tuleb ehitamisel arvestada, et ehitustegevus võib negatiivselt mõjutada ka muude isikute õigusi ning ehitaja vastutus ei pruugi piirduda vaid oma lepinguparteriga.
Kohtud tegid mitu märgilist lahendit, milles selgitasid, et teatud olukordades on ehitusleping teisi korteriomanikke kaitsev leping, mille rikkumise korral võib lepinguga mitteseotud korteriomanikel olla võimalik ise esitada ehitaja vastu kahju hüvitamise nõue. Samuti pälvis avalikkuse tähelepanu ehitusvaidlus, kus korteriomanikud esitasid hoone puudustega seonduvalt ehitusettevõtja vastu nn deliktilise kahju hüvitamise nõude lepinguvälisel alusel.
Sellisel juhul peab nõude esitanud isik aga suutma ära tõendada, et ehitusettevõtja rikkus ehitamisel mõnda seadusest tulenevat kohustust ja selle käigus tekkis nõude esitanud isikule varaline kahju.
Planeeringuvaidlustes on aktuaalsed planeeringute algatamata jätmist ja planeerimismenetluse ennatlikku lõpetamist puudutavad vaidlused kohalike omavalitsuste ja taastuvenergia arendajate vahel. Sageli keskenduvad need vaidlused sellele, kas ka tegelikult esineb sedavõrd ülekaalukas avalik huvi, mille alusel oli kohalikul omavalitsusel õigus keelduda planeeringu algatamisest või menetluse jätkamisest.
Samuti vaieldakse palju selle üle, kas madalama astme planeeringus kavandatud lahendused on kooskõlas kõrgema astme planeeringuga või on kavandatud lahenduse puhul tegemist kõrgema astme planeeringu põhilahenduse muutmisega.
Märgilisemad kaasused:
Eraisikud vs Mapri Ehitus, Lubja Kodu
Pretsedenditu kohtuasi, milles korteriomanikud esitasid lepinguvälisel alusel kahjunõude otse ehitusettevõtja vastu, kuna kortermaja oli aastaid pärast valmimist hakanud ulatuslikult viltu vajuma ja muutunud elamiseks ohtlikuks. Kuigi maja vajumise tegelikke põhjuseid kohtu poolt kindlaks ei tehtud, nõustus ehitusettevõtja õigusrahu huvides sõlmima kompromissi, mille kohaselt viltu vajunud korterelamu lammutatakse ja selle asemele ehitatakse uus korterelamu.
Kiili Vallavolikogu taotlus planeerimisseaduse sätete põhiseaduspärasuse kontrollimiseks
Riigikohus selgitas, et ülekoormatud sotsiaalne taristu ja kohaliku omavalitsuse ebapiisavad rahalised vahendid uue taristu rajamiseks võivad olla kaalukad argumendid, mille alusel on omavalitsusel õigus keelduda uusarenduse detailplaneeringu algatamisest või kehtestamisest. Samuti selgitas Riigikohus, et kohalik omavalitsus saab detailplaneeringu kõrvaltingimuste kehtestamisega või halduslepinguga nõuda arendajalt sotsiaalse taristu rajamist ja sellega seotud kulude kandmist. Kohus rõhutas, et, kohalikul omavalitsusel ei ole kohustust sotsiaalset taristut (hooneid) ise välja ehitada, mistõttu on lubatav ka vastava kohustuse delegeerimine arendajale.
Lõokese tn 5 korteriühistu vs RT3
Kuigi üldreeglina saab kohtusse pöörduda vaid enda õiguste kaitseks, siis selles lahendis selgitas Riigikohus, millal saab korteriühistu esitada korteriomanike nimel arendaja vastu nõudeid müügilepingute alusel, mille osapooleks korteriühistu ise ei ole. Kohus tõi välja, et korteriomanikel on võimalik oma nõuded notariaalselt tõestatud vormis loovutada korteriühistule, samuti saab ühistu seaduse alusel maksma panna korteriomaniku ja kolmanda isiku vahelisest lepingust tuleneva nõude, kui nõue puudutab kortermaja kaasomandi osal ilmnenud puuduseid.
Metsaserv vs Harku vald
Kuigi seadus lubab põhjendatud juhtudel muuta üldplaneeringut ka detailplaneeringuga, on sellisel viisil üldplaneeringu muutmine Riigikohtu hinnangul siiski erandlik juhtum. Samuti selgitas Riigikohus, et kohalikule omavalitsusele ei saa ette heita detailplaneeringu menetluse algatamata jätmist, kui juba enne detailplaneeringut algatamata on selge, et üldplaneeringu muutmiseks puudub põhjendatud vajadus.
Swedbank P&C vs eraisik
Märgiline vaidlus, milles Riigikohus selgitas tellijaks mitteoleva korteriomaniku kahjunõude esitamise võimalust otse ehitaja vastu olukorras, kus teises korteris toimunud ehitustegevuse tõttu tekkis kahju tema korterile. Kohus rõhutas, et kui ehitaja teeb teises korteris ehitustöid ja rikub oma kohustusi tellijast korteriomaniku ees, siis kohustuste rikkumisega muudele isikutele põhjustatud kahju loetakse tellijast korteriomaniku kahjuks, mille hüvitamist saab kahju tegelikult kandnud korteriomanik nõuda ise ehitajalt. Lahendis anti ka juhised, kuidas piiritleda, millised kortermaja tehnosüsteemi osad kuuluvad korteriomandi eriomandi ja kaasomandi koosseisu. Samuti selgitas Riigikohus, kui kaugele ulatub korteriomaniku kohustus hoida eriomandi eset korras.
Allikas: Vaidluste turuülevaade 2025. aasta
