Riigikogu võttis 20. mail 2026 vastu eelnõu, millega muudetakse mitmeid seni kehtinud olulisi planeerimisseaduse nõudeid. Muudatuste pakett on mahukas, hõlmates üle neljakümne suurema ja väiksema muudatuse planeerimisseaduses ning täiendavaid muudatusi ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses. Artiklis anname ülevaate üksnes mõningatest olulisematest ja suurema praktilise mõjuga muudatustest.
Muudatusi selgitava seletuskirja kohaselt on nende eesmärk muuta planeerimismenetlus paindlikumaks ja tõhusamaks ning vähendada olukordi, kus planeeringumenetlused venivad aastaid või varem kehtestatud planeeringud ei vasta enam tegelikule ruumilisele olukorrale ega tänapäevastele vajadustele. Muudatused jõustusid valdavalt 13. juunil 2026, kuid mitmed olulised sätted jõustuvad 1. jaanuaril 2027.
Detailplaneeringu muutmine muutus lihtsamaks
Üheks olulisemaks muudatuseks on uue planeeringuliigi – detailplaneeringut muutva detailplaneeringu – loomine. Tegemist on lihtsustatud menetluses koostatava planeeringuga, mis võimaldab juba kehtestatud detailplaneeringu üksikuid tingimusi muuta ilma uut täismahus detailplaneeringumenetlust läbi viimata. Seda saab kasutada juhul, kui muudatused ei muuda planeeringu terviklikku ruumilahendust oluliselt ning on kooskõlas üldplaneeringuga.
Tavapärase detailplaneeringuga võrreldes on menetlus lihtsam ja kiirem: planeeringu algatamise otsus tuleb teha 60 päeva jooksul ning planeering kehtestada hiljemalt ühe aasta jooksul planeeringu algatamise taotluse esitamisest. Erinevalt tavapärasest detailplaneeringust ei ole detailplaneeringut muutva detailplaneeringu puhul ette nähtud avalikku väljapanekut ega avalikku arutelu. Samas tuleb planeering koostada avatud menetluses, kaasates neid, kelle õigusi või huve võib planeeringu koostamine puudutada.
Veebilehel planeerimine.ee avaldatud analüüsi kohaselt oli ajavahemikul 2023. aasta jaanuarist kuni 2024. aasta juunini kehtestatud detailplaneeringute keskmine menetlusaeg 2,2 aastat ning mediaan 1,6 aastat. Samas varieerus menetlusaeg oluliselt. Seejuures võib tekkida küsimus, kas menetluste kiirendamiseks oli uue planeeringuliigi loomine tingimata vajalik või oleks võinud menetluste tõhustamise võimalusi leida ka senise õigusraamistiku otstarbekamal rakendamisel.
Projekteerimistingimuste kasutamise võimalus laienes
Muudatustega laiendati kohaliku omavalitsuse võimalust asendada detailplaneeringu koostamine projekteerimistingimuste andmisega olukorras, kus detailplaneering ei looks kavandatavale ruumilahendusele olulist lisaväärtust. Kui seni oli projekteerimistingimuste andmine võimalik eelkõige olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ning eeldusel, et üldplaneeringus olid sätestatud täpsed ehitustingimused, siis edaspidi saab projekteerimistingimusi kasutada ka olemasoleva hoonestuse vahetus läheduses. Kuigi ka edaspidi tuleb arvestada üldplaneeringus sätestatud tingimustega, võivad täpsemad ehitustingimused selguda alles projekteerimistingimuste menetluse käigus. Muudatuse seletuskirja kohaselt saab vahetus läheduses asuva kinnisasjana mõista kinnisasja, millel viibides on näha vähemalt kõrvalkinnisasja hoone üht külge ning mille ehituslikke detaile on võimalik pingutuseta tuvastada. Selline määratlus võib praktikas siiski kaasa tuua vaidlusi, kuna „pingutuseta tuvastamise“ hindamine võib osutuda hinnanguliseks ja sõltuda konkreetsetest asjaoludest.
Samuti võimaldab muudatus projekteerimistingimustega kavandada lisaks põhihoonele, näiteks elamule, ka selle teenindamiseks vajalikke ehitisi. Seega võib teatud juhtudel olla võimalik vältida ajamahukat detailplaneeringumenetlust ning lahendada küsimus projekteerimistingimuste kaudu.
Detailplaneeringute kehtivus muutub tähtajaliseks
Alates 1. jaanuarist 2027 jõustub muudatus, mille kohaselt kaotab detailplaneering kehtivuse, kui selle elluviimisega ei ole kümne aasta jooksul pärast kehtestamist alustatud. Põhjendatud juhul saab kohalik omavalitsus planeeringu kehtivust ühe korra pikendada kuni viie aasta võrra.
Muudatuse eesmärk on vältida olukorda, kus kehtima jäävad aastakümneid vanad ja tänapäeva vajadustele mittevastavad planeeringud, mida ei ole asutud ellu viima. Samas võib muudatus mõjutada ka detailplaneeringuga kinnisasjade väärtust ja finantseerimist. Kehtiv detailplaneering kui ehitusõiguse alus on seni olnud oluline väärtustegur, mida on arvestatud nii kinnisasjade hindamisel kui ka pankade poolt laenu andmisel. Olukorras, kus planeering võib kümne aasta möödumisel kehtivuse kaotada, võib väheneda kinnisasja arenduspotentsiaal ja väärtus ning suureneda finantseerimise ebakindlus. Samas võimaldab muudatus senisest paindlikumalt kohandada ruumilist keskkonda muutunud vajaduste ja ootustega.
Oluline on, et uus kord ei kohaldu enne 1. jaanuari 2027 kehtestatud detailplaneeringutele ning nende kehtivust uus regulatsioon ei mõjuta.
Muudatustega täpsustatakse ka seda, millal loetakse detailplaneeringu elluviimisega alustatuks. Selleks loetakse üldjuhul kehtiva detailplaneeringu alusel maakorraldusseaduse kohaste maakorraldustoimingute tegemist, näiteks kinnisasja jagamist või piiride muutmist. Kui maakorraldustoiminguid planeeringu elluviimiseks teha ei ole vaja, loetakse elluviimise alguseks detailplaneeringu alusel ehitusloa andmine.
Maa- ja Ruumiamet saab edaspidi sekkuda venivatesse planeerimismenetlustesse
Samuti jõustub 1. jaanuaril 2027 muudatus, millega antakse Maa- ja Ruumiametile haldusjärelevalve pädevus planeerimismenetluste üle. Maa- ja Ruumiamet saab edaspidi kontrollida planeerimisseaduses sätestatud tähtaegadest kinnipidamist ning planeeringu koostamisest huvitatud isiku põhistatud taotluse alusel ka kohaliku omavalitsuse tegevust planeerimismenetluse läbiviimisel. Vajaduse korral saab amet teha ettekirjutusi ning rakendada sunniraha.
Järelevalve eesmärk on eelkõige vähendada planeerimismenetluste põhjendamatut venimist ja tagada menetlusnormide järgimine. Järelevalvemenetluse läbiviimiseks on ette nähtud kindlad tähtajad – üldjuhul 60 tööpäeva, mida keerukamatel juhtudel võib pikendada veel kuni 60 tööpäeva võrra.
Oluline on, et Maa- ja Ruumiameti järelevalve ei hõlma kohaliku omavalitsuse kaalutlusõiguse sisu ega planeeringulahenduse otstarbekuse hindamist, vaid keskendub menetluse õiguspärasusele, sealhulgas tähtaegadest ja menetlusnormidest kinnipidamisele.
Planeerimisseadus on alates selle jõustumisest 2015. aastal olnud pidevas muutumises – tänaseks on seadust muudetud juba 20 korral. Ka käesoleval hetkel on Riigikogu menetluses veel kaks planeerimisseadust puudutavat eelnõu, mis sisaldavad võimalikke muudatusi seniste menetluste lihtsustamiseks ja kiirendamiseks, sealhulgas strateegiliselt oluliste investeeringute nn ekspressraja loomist. Juba vastuvõetud muudatused annavad alust eeldada, et seni palju kriitikat pälvinud planeerimismenetlused võivad muutuda kiiremaks ja paindlikumaks. Samas on mitmed muudatused, nagu detailplaneeringute tähtajaliseks muutmine ja kohalike omavalitsuste tegevuse üle riikliku haldusjärelevalve loomine, meie senises õigusruumis uudsed ning nende tegelik mõju selgub alles praktikas. Lõppastmes saab muudatuste edukust hinnata selle järgi, kas need aitavad lisaks menetluste tõhustamisele ja kiirendamisele kaasa ka kvaliteetsema, kestlikuma ja tänapäeva vajadustele paremini vastava elukeskkonna kujundamisele.
