Jaunais īres likums kreditora un ieguldītāja perspektīvā
2021 - 10 - 26
Autors: Edgars Pastars
Dzīvojamo telpu īres likuma atsevišķām tiesību normām ir noteikti ekonomiski mērķi un virzieni, ar kuriem likumdevējs vēlējies mainīt personu uzvedību. Šā raksta autoram bija iespēja piedalīties to apspriešanā un izstrādē vairāku gadu garumā, tādēļ šajā rakstā vēlos sniegt ieskatu apsvērumos, kas nākotnē tiesām var kalpot labākai likumdevēja apsvērumu izpratnei.
Mērķi
Īres tiesiskās attiecības interesē praktiski visus finansētājus, it īpaši kredītiestādes, alternatīvos ieguldījumu fondus, kā arī pensiju plānus, kuri iegulda alternatīvajos ieguldījumu fondos. Kredītiestāžu interese var izpausties vismaz četros veidos: (1) kā hipotekārais kreditors, kad kredītiestādes uzdevumā tiek pārņemts nekustamais īpašums parādu vai mantojuma lietā vai (2) kredītiestāde piespiedu izsoles gadījumā sniedz bankas garantiju klientam nekustamā īpašuma iegūšanai, vai (3) kredītiestāde finansē īres nama būvniecību un sagaida, ka tas nesīs ienākumus, vai (4) kredītiestāde piešķir aizdevumu īpašniekam iegādāties dzīvojamo telpu nolūkā to izīrēt (buy-to-let, kam piemērojama paaugstināta pirmā iemaksa vismaz 30 procentu apmērā). Pirmajos divos gadījumos ir svarīgi, ka nekustamā īpašuma lietošanas uzsākšanu nekavē negodprātīgs īrnieks, bet trešajā gadījumā gan kredītiestādēm, gan ieguldītājiem ir svarīgi, ka īres nams nes ienākumus un ieguldītāji saņems savu naudu, tostarp pensiju plāni būs ienesīgi, kas ir visas sabiedrības interesēs.
Juristiem bieži vien ir atšķirīga izpratne ne tikai par juridiskajām metodēm un to pielietošanu, bet it īpaši par ekonomiku un vēl jo vairāk kreditēšanu, tādēļ noteikti jāatgādina daži pamatprincipi, lai būtu skaidrs, ka “piens nerodas ledusskapī vai veikalā” (lasi: tiesību normas neražo, bet tikai apkalpo).
Pirmkārt, kredītiestādes finansējumu nepiešķir pret ķīlu, bet gan naudas plūsmu un tās prognozi. Finansējumu pret ķīlu piešķir lombards. Ķīlai viennozīmīgi ir sava loma, bet tikai tad, ja tā spēj nodrošināt līdzekļu, kurus nav izdevies atmaksāt no naudas plūsmas, atgūšanu saprātīgā termiņā (piemēram, viena gada laikā), jo citādi tā tāpat radīs zaudējumus (piemēram, jāveic uzkrājumi (nejaukt, piemēram, ar naudu kontā) ienākumus nenesošam kredītam, konservatīvi pieņemot, ka līdzekļi nebūs atgūstami, atstājot robus pašas kredītiestādes kapitālā).
Otrkārt, piešķirot aizdevumu, kura atmaksa pastiprināta (nodrošināta) ar ķīlu, jārēķinās, ka vidēji šāda aizdevuma nesamaksas gadījumā atgūstami būs ne vairāk par 50 procentiem no bankas izsniegtā aizdevuma summas.
Treškārt, kredītiestāžu (faktiski neviena profesionāla finansētāja) mērķis nav pārņemt nekustamo īpašumu no parādnieka vai bezmantinieka mantas gadījumā, turklāt normatīvais akts noteic, ka kredītiestādēm jāveic pasākumi, lai izvairītos no nodrošinājuma pārņemšanas (Finanšu un kapitāla tirgus komisijas 2020. gada 12. decembra noteikumu “Kredītriska pārvaldīšanas normatīvie noteikumi” 113. punkts).
Ceturtkārt, ieguldīšana un kreditēšana balstās uz konkrētiem aprēķiniem izvērstu normatīvo regulējumu, kas institucionālos finansētājus atšķir no privātiem – tie nevar noteikt likmes un nosacījumus brīvi, balstoties tikai uz biznesa risku. Regulējuma mērķis ir ierobežot riska uzņemšanos finanšu stabilitātes vārdā. Neveiksmīgo gadījumu statistika savukārt nosaka to, ka kredīti nākamos gados būs jāceno ar augstāku cenu visām tāpatīgām personām.
Lasīt plašāk šeit.
Atsauce uz žurnālu: Pastars E. Jaunais īres likums kreditora un ieguldītāja perspektīvā. Jurista Vārds, 26.10.2021., Nr. 43 (1205), 109.-113.lpp.