Seime svarstomos pataisos gali pakeisti dešimtmečius galiojusią sodininkų bendrijose esančių valstybinės žemės sklypų tvarką. Jomis siūloma spręsti apleistų, neprivatizuotų, nenaudojamų ir valstybės paveldėtų žemės sklypų likimą – sudaryti galimybę juos parduoti aukcionuose, o gyventojams, kurie faktiškai naudojasi sklypais, bet nėra susitvarkę dokumentų, nustatyti aiškius terminus teisėms įregistruoti. Seimas pataisas po pateikimo jau yra priėmęs svarstyti, todėl ši tema tampa aktuali ne tik bendrijų valdyboms ar pavieniams sodų savininkams. Ji svarbi ir gyventojams, kurie naudojasi sklypais pagal senus dokumentus arba jų iš viso neturi, taip pat NT rinkos dalyviams, kurie gali matyti naujų galimybių sodininkų bendrijų teritorijose.
„Šios pataisos iš pirmo žvilgsnio atrodo kaip techninis apleistų sklypų sutvarkymo klausimas, tačiau praktikoje jos gali paliesti labai skirtingas situacijas – nuo visiškai nenaudojamų sklypų iki tokių, kuriais žmonės faktiškai naudojasi daugelį metų, bet nėra iki galo sutvarkę teisinių dokumentų“, – sako COBALT vyresnysis teisininkas Donatas Kilikevičius.
Problema – sena, bet jos sprendimas gali paliesti ne tik apleistus sklypus
Dar pirmaisiais Nepriklausomybės metais gyventojams buvo sudarytos lengvatinės sąlygos išsipirkti sodų sklypus iš valstybės, ir didžioji dauguma žmonių šia galimybe pasinaudojo. Vis dėlto pataisų lydinčioje dokumentacijoje nurodoma, kad Lietuvoje yra įregistruotos 1 357 sodininkų bendrijos, o jų teritorijose registruota apie 891 valstybinės žemės sklypas, kuris nuosavybės teise nepriklauso nei fiziniams asmenims, nei pačioms sodininkų bendrijoms. Bendras tokių sklypų plotas siekia 88,5397 ha.
Pagal dabartinį reguliavimą tokie sklypai gali būti perleidžiami tik sodininkų bendrijoms arba jų nariams. Valstybė paveldi be statinių esančius žemės sklypus, o Nacionalinė žemės tarnyba juos perima administruoti valstybės vardu. Tačiau tokių sklypų realizavimo galimybės iki šiol buvo ribotos, todėl ribotos ir valstybės galimybės efektyviai disponuoti šiuo turtu. Be to, pats administravimas valstybei yra nuostolingas.
Ką siūlo pataisos?
Aplinkos ministerijos parengtomis Sodininkų bendrijų, Žemės ir Žemės reformos įstatymų pataisomis siūloma esminė naujovė – aukciono būdu parduoti sodininkų bendrijose esančius neprivatizuotus, nenaudojamus ar valstybės paveldėtus valstybinės žemės sklypus ir jų dalis. Tai reikštų, kad tam tikrus sklypus galėtų įsigyti ne tik bendrijos nariai, bet ir kiti aukcionų dalyviai.
COBALT vyresniojo teisininko Donato Kilikevičiaus teigimu, pats siekis sudaryti valstybei realias galimybes disponuoti paveldėtu ar nenaudojamu turtu yra suprantamas. Vis dėlto, jautriausia pataisų dalis gali būti susijusi ne tik su akivaizdžiai apleistais sklypais, bet ir su faktiškai naudojamais, tačiau iki šiol tinkamai neįteisintais sodo sklypais.
„Čia svarbu ne tik tai, kad valstybė galėtų efektyviau realizuoti jai priklausantį turtą. Ne mažiau svarbu užtikrinti, kad žmonės, kurie faktiškai naudojasi sklypais ir turi pagrįstų lūkesčių, aiškiai suprastų, kokius veiksmus ir iki kada jie turi atlikti“, – pažymi D. Kilikevičius.
Pataisose numatomi pereinamieji terminai esamiems naudotojams: 1 metai nuomos ar pirkimo sutarčiai sudaryti, jei sklypas jau suformuotas, ir 2 metai – jei sklypas dar nesuformuotas. Tik praėjus šiems terminams sklypai, dėl kurių nebūtų pateikti prašymai, būtų priskiriami laisvos valstybinės žemės fondo žemei ir galėtų atsidurti aukcione.
Pasak teisininko, būtent terminai gali tapti praktiniu rizikos centru. Jei žmogus delsia, nes mano, kad ilgalaikis naudojimasis sklypu savaime apsaugo jo interesus, toks vertinimas gali būti klaidingas: nuosavybės ar nuomos teisė atsiranda ne iš faktinio naudojimo, o ją tinkamai įforminant.
Kokios praktinės pasekmės?
Sodininkų bendrijoms teks aktyviau informuoti narius apie numatomus terminus ir galimus padarinius. Be to, jei sklypus aukcione įgis asmenys, nesusiję su bendrija, gali kilti naujų kaimynystės ir bendrijos valdymo klausimų – dėl bendro naudojimo infrastruktūros, mokėjimų, kelių, servitutų, sprendimų priėmimo tvarkos ar bendrijos vidaus taisyklių laikymosi.
Faktiškiems naudotojams – tiems, kurie sodus prižiūri, juose yra investavę ar jais naudojasi ilgą laiką, tačiau nuosavybės dokumentų nesusitvarkė – pataisos sukuria ribotą laiko langą. Per 1–2 metus jie turėtų įteisinti savo teises, nes priešingu atveju sklypas galėtų atsidurti bendroje aukcionų masėje. Tokiu atveju ilgametis naudotojas, pagal siūlomą modelį, gali netekti galimybės įsigyti sklypą ne aukciono tvarka ir turėtų konkuruoti su kitais aukciono dalyviais.
Vien faktinis naudojimas savaime nesukuria nuosavybės teisės, tačiau ilgalaikio naudojimo, investicijų, mokėjimų už infrastruktūrą ir valstybės institucijų elgesio aplinkybės ginčuose gali būti vertinamos teisėtų lūkesčių, proporcingumo ir teisinio tikrumo principų kontekste. Kilus ginčams, teismams galėtų tekti vertinti ne tik formalų termino praleidimą, bet ir tai, ar konkrečiomis aplinkybėmis pereinamasis laikotarpis buvo pakankamas.
„Kuo ilgiau sklypas buvo naudojamas, kuo daugiau į jį investuota ir kuo aktyviau žmogus veikė manydamas, kad turi teisę jį įsigyti, tuo daugiau erdvės gali atsirasti teisiniams ginčams. Tačiau tai nereiškia, kad galima laukti – siūlomi terminai yra aiškus signalas dokumentus tvarkytis jau dabar, nes sklypus įtraukus į aukcionus jau gali būti per vėlu“, – sako D. Kilikevičius.
Verslo perspektyva: galimybė ar iliuzija?
Aukcionų atidarymas platesniam dalyvių ratui neišvengiamai pritrauks ir investuotojų dėmesį. Toliau nuo Lietuvos didmiesčių įsikūrusiose sodininkų bendrijose vieno aro kaina dažnai neperkopia 1000 eurų ribos, tuo tarpu Vilniuje ar Kaune vienas aras gali kainuoti keliasdešimt kartų daugiau.
Svarbus niuansas – viešai komentuota, kad pirminė projekto versija buvo orientuota į uždaresnį aukcionų modelį, tačiau ši idėja sulaukė derinančiųjų subjektų pastabų. Todėl svarstomas atvirų aukcionų modelis reikštų platesnę konkurenciją ir potencialiai aukštesnes kainas, bet kartu – ir didesnę riziką, kad ilgamečiai faktiniai naudotojai turės konkuruoti su finansiškai pajėgesniais pirkėjais.
Potencialiems investuotojams verta įsivertinti keletą dalykų. Pirma, mėgėjų sodo teritorijos paprastai priskiriamos žemės ūkio paskirties žemei, o jų naudojimo būdas siejamas su mėgėjų sodų žemės sklypais ir sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žeme. Paskirties ar naudojimo būdo keitimas yra atskiras ir negarantuotas procesas, nes kiekvienoje savivaldybėje galioja skirtingi teritorijų planavimo dokumentai bei urbanistinis kontekstas. Antra, NT vystytojai turės vertinti ne tik sklypo kainą, bet ir bendrijos infrastruktūros būklę, privažiavimus, servitutus, mokėjimo įsipareigojimus ir vidaus taisykles. Trečia, atsižvelgiant į esamą teisėkūros stadiją, planuojamą įsigaliojimo datą ir pereinamuosius terminus, pirmieji aukcionai, tikėtina, galėtų prasidėti ne anksčiau kaip 2028 metais, o dalis jų – ir vėliau.
„Investuotojams tokie sklypai gali atrodyti patrauklūs dėl kainos ar lokacijos, tačiau sodininkų bendrijų teritorijos nėra įprasti gyvenamųjų kvartalų sklypai. Reikia labai atidžiai įvertinti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį, būdą, infrastruktūrą, bendrijos taisykles ir tai, ar planuojamas vystymas apskritai įmanomas konkrečioje teritorijoje“, – teigia D. Kilikevičius.
Kitas svarbus aspektas tokių „laisvų“, paveldėtų ir neprižiūrimų sodo sklypų skaičius gali būti didesnis nei rodo Registrų centro duomenys. Nemaža dalis nenaudojamų ir (ar) faktiškai naudojamų, bet dokumentais neįteisintų sodo sklypų gali būti nesuformuoti kaip atskiri nekilnojamieji daiktai ir nepatekti į minėtą statistiką. Todėl tikrasis tokių žemės sklypų skaičius paaiškės tik realiai įgyvendinant pataisas. Sodo sklypai sudaro matomą individualių žemės sklypų rinkos segmentą, todėl reguliavimo pokyčiai gali turėti reikšmingą poveikį sodininkų bendrijoms ir tam tikroms vietinėms NT rinkoms.
Todėl artimiausiu metu didžiausias praktinis darbas teks ne tik valstybės institucijoms, bet ir pačioms sodininkų bendrijoms bei faktiniams sklypų naudotojams. Bendrijoms svarbu identifikuoti neįteisintus ar probleminius sklypus, informuoti narius apie galimus pokyčius, o gyventojams – nelaukti aukcionų pradžios ir kuo greičiau pasitikrinti, ar jų naudojami sklypai yra tinkamai įregistruoti.
