Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto rinkoje daugėja projektų, kuriuose negyvenamosios paskirties patalpos reklamuojamos kaip būstas. Jos gali atrodyti kaip įprasti butai, tačiau teisiškai tokios nėra.

Vienas pastaruoju metu daug dėmesio sulaukusių pavyzdžių – administracinės paskirties pastate Mėnulio g. 11, Vilniuje, vystomas projektas „Tavo Boostas“. Viešai skelbiama, kad pirkėjams siūlomos 135 „šiuolaikiškos patalpos miesto žmogui“, tačiau pastato paskirtis yra administracinė, o jos keitimo į gyvenamąją procedūra nėra pradėta.

Vieši Nekilnojamojo turto registro duomenys atskleidžia dar vieną esminę aplinkybę: pirkėjams būtų parduodamos ne atskiros patalpos, o bendrosios nuosavybės dalys. Teisę naudotis konkrečia patalpos dalimi reglamentuotų notaro patvirtinta naudojimosi tvarka.

„Pirkėjas įsigyja ne butą, ne studiją ir net ne konkrečią patalpą – jis perka vienos didelės administracinės paskirties patalpos dalį kartu su kitais bendraturčiais. Tai yra esminis skirtumas tarp įprasto būsto įsigijimo ir tokio pobūdžio projekto“, – sako advokatų kontoros COBALT vyresnioji teisininkė Viktorija Varnaitė.

Patalpa gali atrodyti kaip butas, tačiau teisiškai juo nebūti

Lietuvos teisėje nėra sąvokos „komercinės paskirties būstas. „Administracinės paskirties patalpos nėra skirtos nuolat gyventi, todėl jų naudojimas šiuo tikslu gali sukelti teisinių pasekmių“, – sako V. Varnaitė.

Pagal Administracinių nusižengimų kodeksą už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį gresia bauda nuo 280 iki 3 000 eurų, o už pakartotinį pažeidimą – nuo 400 iki 6 000 eurų. Bauda skiriama ne vystytojui, o patalpų naudotojui, t. y. pačiam pirkėjui. Be to, negyvenamosiose patalpose gyvenantys asmenys negali tikėtis šildymo kompensacijų, komunalinėms paslaugoms taikomas didesnis PVM tarifas, o savininkams tenka mokėti nekilnojamojo turto mokestį.

Kodėl nekeičiama pastato paskirtis?

Vilniaus miesto savivaldybė yra nurodžiusi, kad pakoregavus detalųjį planą šiame pastate būtų galima nustatyti gyvenamosios paskirties naudojimo būdą ir pakeisti jo paskirtį į daugiabutį gyvenamąjį namą. Tačiau toks procesas užtrunka apie trejus metus ir reikalauja papildomų investicijų. „Pirkėjui svarbu išsiaiškinti, ar vystytojas pradėjo paskirties keitimo procedūrą pagal teisės aktų reikalavimus, ar pasirinko paprastesnį kelią – remontą nekeičiant paskirties. Antruoju atveju pagrindines teisines rizikas prisiima ne vystytojas, o pirkėjas“, – teigia V. Varnaitė.

135 bendraturčiai – ką tai reiškia teisiškai?

Vienas didžiausių tokio tipo projektų teisinių iššūkių – bendrosios nuosavybės režimas. Vieši Nekilnojamojo turto registro duomenys atskleidžia svarbią aplinkybę, kurią pirkėjai turėtų įvertinti prieš priimdami sprendimą įsigyti patalpas administracinės paskirties pastate.

VĮ Registrų centro duomenimis, Mėnulio g. 11, Vilniuje, esantis 10 aukštų administracinės paskirties pastatas turi du atskirai įregistruotus nekilnojamojo turto vienetus: požeminį garažą ir vieną 6 089,10 kv. m ploto administracinės paskirties patalpą. Kitų savarankiškų patalpų pastate neįregistruota. „Tai reiškia, kad pirkėjai įsigytų ne atskirą butą ar patalpą, o dalį vienos administracinės paskirties patalpos. Pirkėjas taptų bendrosios nuosavybės dalininku – vienu iš mažiausiai 135 bendraturčių. Jo teisė naudotis konkrečia patalpos dalimi būtų grindžiama ne nuosavybės teise į atskirą nekilnojamojo turto vienetą, o notaro patvirtinta naudojimosi tvarka. Tai – esminis skirtumas“, – pažymi V. Varnaitė.

Kokias rizikas tai kuria pirkėjui?

„Įsigijęs atskirą butą daugiabutyje, pirkėjas tampa konkrečios patalpos savininku, o jo nuosavybės teisė įregistruojama Nekilnojamojo turto registre. Įsigijus bendrosios nuosavybės dalį, teisė naudotis konkrečia patalpos dalimi priklauso nuo nustatytos naudojimosi tvarkos“, – pabrėžia V. Varnaitė. Ji išskiria pagrindines rizikas:

Bendroji dalinė nuosavybė. Pirkėjas įgyja ne konkrečią patalpą, o tik bendrosios nuosavybės dalį. Naudojimosi tvarka, nors ir patvirtinta notaro, nėra daiktinė teisė: ji nekeičia nuosavybės teisės turinio ir nesuteikia tokios pačios teisinės apsaugos, kokią turi atskiro buto savininkas daugiabučiame name.

Naudojimosi tvarkos keitimas. Notarine forma patvirtinta naudojimosi patalpomis tvarka privaloma ir būsimiems savininkams. Tačiau norint ją pakeisti ar patikslinti paprastai reikia visų bendraturčių sutikimo. Jiems nesutarus ginčas gali pasiekti teismą, o kai bendraturčių yra 135 ar daugiau, pasiekti bendrą sutarimą gali būti itin sudėtinga.

Turto priežiūra ir remontas. Administracinės paskirties pastatams netaikoma daugiabučių namų valdymo sistema, todėl bendraturčiai patys turi susitarti dėl šildymo, liftų, remonto, administravimo ir kitų bendrų klausimų. Kai bendraturčių yra 135, bendrų sprendimų priėmimas gali tapti itin sudėtingas. „Jeigu sudėtinga susitarti penkiems ar dešimčiai bendraturčių, kyla klausimas, kaip veiksmingai sprendimus priims 135 bendraturčiai“, – sako V. Varnaitė.

Nekilnojamojo turto mokestis. Fiziniams asmenims, įsigijusiems negyvenamosios paskirties turtą, taikomas nekilnojamojo turto mokestis, kuris svyruoja nuo 0,5 iki 2 proc. turto mokestinės vertės, o konkretų tarifą nustato savivaldybės taryba. Neapmokestinamoji riba tokiam turtui netaikoma.

Finansavimas ir likvidumas. Nors reklamoje gali būti nurodoma, kad bankai finansuoja iki 85 proc. kainos, praktikoje tokiam turtui gali būti taikomos griežtesnės finansavimo sąlygos, o ateityje jį gali būti sunkiau parduoti.

Kas prisiima riziką?

„Situacija paradoksali: vystytojas parduoda projektą, tarpininkai gauna komisinius, o pagrindines teisines ir finansines pasekmes prisiima pirkėjas, dažnai neturintis nekilnojamojo turto investavimo patirties. Formalių pažeidimų gali ir nebūti, tačiau prieš pasirašydamas pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjas turėtų įsitikinti, ar įsigyja būtent tai, ko tikisi: atskirą nekilnojamojo turto objektą ar tik dalį bendrosios nuosavybės. Šis skirtumas gali turėti ilgalaikių teisinių ir finansinių pasekmių“, – apibendrina V. Varnaitė. Prieš priimant sprendimą įsigyti patalpas, ji rekomenduoja:

  • patikrinti Nekilnojamojo turto registre įregistruotą patalpų paskirtį;
  • išsiaiškinti, ar formuojamas atskiras nekilnojamojo turto vienetas, ar įsigyjama tik bendrosios nuosavybės dalis;
  • įvertinti bendraturčių skaičių ir su tuo susijusias teisines bei praktines pasekmes;
  • prieš pasirašant sutartį pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto teisės specialistu.