Teisinis reguliavimas dėl vykdomų statybų valstybinėje žemėje per pastarąjį dešimtmetį ženkliai keitėsi. Dar prieš mažiau nei penkerius metus atsakingų valstybinių institucijų pozicijos dėl senų, tarybinių bei neretai avarinės būklės statinių rekonstravimo buvo kategoriškos, o tokių statinių rekonstrukcijos vykdavo tik išimtinais atvejais. Dabartinis teisinis reguliavimas – palankesnis vystymui, tačiau prieš tai reikia išlaviruoti sudėtingais reguliavimo labirintais, o už statybas gali tekti susimokėti. Ar valstybinė žemė gali būti palanki terpė statybų rangos projektų įgyvendinimui bei investicijoms? Kaip atrasti aukso vidurį derinant valstybės ir privataus verslo interesus?
Teisinis valstybinės žemės naudojimo reguliavimas buvo pasenęs, žemės sklypo naudojimo paskirties/būdo procedūrų pakeitimas neaiškios paskirties statiniams būdavo pernelyg komplikuotas, o blogos (avarinės) būklės statinių rekonstravimo procedūros apskritai atsidurdavo užburtame rate. Mat valstybė vengdavo suteikti nuomos teisę tokių statinių naudojimui, remontui ar rekonstrukcijai. Sprendimą motyvuodavo aplinkybe, jog šiuo metu nėra įmanoma jų eksploatuoti pagal paskirtį. Be žemės sklypo valdymo teisės jokie remonto ar rekonstrukcijos darbai negalėdavo vykti, todėl verslo subjektai, įsigiję statinį, pavyzdžiui, katilinę ar transformatorinę daugiabučio kieme, iš esmės nieko negalėdavo su ja daryti ir savo teisės būdavo privesti ginti teismuose.
Šiuo metu valstybė palankiau žiūri į blogos, avarinės būklės statinių rekonstravimo ar perstatymo procedūras. Tačiau už tokias statybas valstybinėje žemėje gali tekti sumokėti net iki 75 procentų viso valstybinio žemės sklypo vertės.
Bet kokiu atveju, nuosavo kapitalo investavimas į valstybinio žemės sklypo įsigijimą reikalauja didelių finansinių kaštų, todėl atsiradęs valstybinės žemės nuomos teisinio reguliavimo lankstumas vertinamas kaip palankus postūmis verslui.
Gilyn į procedūras – daugiau painiavos
Planuojant įgyvendinti didelės apimties statybų projektą, kurio metu ženkliai keičiami žemės sklypo užstatymo rodikliai, didinamas bendras statinio plotas – verslo subjektai neretai priima sprendimą įsigyti reikiamą valstybinės žemės sklypą. Tokiu atveju statybos ar rekonstrukcijos nėra taikoma rinkliava ir visais atvejais tampama situacijos šeimininku – nereikia atitinkamų sprendimų derinti su valstybe, mokėti nuomos mokestį.
Tačiau viskas tikrai nėra taip paprasta kaip galėtų atrodyti iš pirmo žvilgsnio. Šiuo metu, valstybinės žemės nuomą miestų ir miestelių teritorijose kuruoja vietos savivaldos institucijos, tačiau pirkimo – pardavimo procedūros yra vis dar Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos rankose.
Toks valstybės sprendimas atrodo gana komplikuotas, nes nuomos ir pirkimo-pardavimo proceso teisinis reguliavimas yra kone identiškas. Juolab, kad nuo 2024 m. vasario 1 d. Nacionalinė žemės tarnyba yra perdavusi savo, kaip valstybinės žemės patikėtinio miestuose bei miesteliuose, teises vietos savivaldoms.
Komplikuota yra ne tik minėta administracinė procedūra, bet ir iš jos kylantys ginčai. Vystytojas, nesutikdamas su institucijos – Nacionalinės žemės tarnybos – atsisakymu parduoti valstybinės žemės sklypą, turi teisę tokį sprendimą apskųsti. Visgi praktiškai visais tokiais atvejais procese dalyvauja ne tik viešąjį administravimą vykdęs subjektas, tai yra, Nacionalinė žemės tarnyba, bet ir valstybinės žemės savininkas (patikėtinis) – vietos savivalda. Natūralu, kad esant didesnės apimties teisminiam procesui, patiriama daugiau bylinėjimosi išlaidų, o tam tikrų derybų (įskaitant mediaciją) procesas tampa sudėtingesnis dėl neretai vyraujančių skirtingų institucijų nuomonių.
Reguliavimo subtilybės ar spragos?
Situaciją dar įdomesne daro tam tikros teisinio reguliavimo subtilybės ar net galimos spragos. Vystytojui plėtojant (urbanizuojant) iki tol kitaip vystytas teritorijas, atsiranda ir pareiga keisti statinio bei nuomojamo valstybinės žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį, būdą. Vystytojui pakeitus statinio pagrindinę naudojimo paskirtį ar būdą į tokį, koks yra planuojamas statyti (rekonstruoti), formaliai atsiranda neatitiktis tarp žemės ir statinio naudojimo būdų. O tuo pačiu metu pakeisti tiek statinio, tiek žemės sklypo paskirtį, naudojimo būdą yra neįmanoma.
Vystytojui sužinojus statybos (rekonstrukcijos) rinkliavos dydį ir dėl jos dydžio nusprendus nebesinuomoti, o įsigyti valstybinį žemės sklypą – tokia procedūra nebeleidžiama dėl minėto formalaus neatitikimo tarp statinio/žemės naudojimo reglamentų. Tokiais atvejais valstybė reikalauja užbaigti valstybinės žemės sklypo paskirties keitimo procedūras. Visgi pastarųjų įgyvendinti nesumokėjus statybos (rekonstrukcijos) rinkliavos yra neįmanoma. Todėl gali susiklostyti situacija, kad Vystytojas norėdamas įsigyti valstybinį žemės sklypą turės sumokėti beveik dvigubai nei tai būtų turėjęs daryti iki statinio pagrindinės naudojimo paskirties, būdo pakeitimo momento.
Suprantama, kad verslas tokiais atvejais dvigubai mokėti nesutinka ir priima sprendimą tapti ilgalaikiais žemės sklypo nuomininkais. Tačiau tokia situacija yra labiau panaši į atsitiktinę valstybės klaidą, reguliavimo spragą, nei sąmoningą sprendimą. Mat statinių, esančių valstybinės žemės teritorijoje, savininkas neturėtų būti verčiamas susimokėti dvigubai už ketinamą įsigyti valstybinės žemės sklypą.
Prognozuojama, kad teisinis reguliavimas minėtoje srityje liks dinamiškas, keistis, o tai sukels papildomas rizikas verslui, kuris turės operatyviai prie jų prisitaikyti. Todėl vystant nekilnojamojo turto projektus valstybinėje žemėje svarbu kruopščiai įvertinti galimai kilsiančias rizikas, kam neretais atvejais reikalinga teritorijų planavimo specialistų bei teisininkų pagalba.
